Mietrecht

Die Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter bieten immer wieder Raum für vielfältige Streitigkeiten. Wer in diesen Streitigkeiten nur „aus dem Bauch heraus“ handelt, macht schnell teure Fehler, denn das deutsche Mietrecht regelt in den meisten Fällen die Rechte und Pflichten der Beteiligten sehr weitgehend. Dabei ist die Rechtslage leider oft nur schwer zu erkennen, weil Mietrecht wie kaum ein anderes Rechtsgebiet durch „Richterrecht“, also Urteile in vergleichbaren Fällen geprägt wird. Rechtsanwalt Elmar Kirst, der seit Beginn seiner anwaltlichen Tätigkeit sowohl für Mieter als auch für Vermieter tätig wird, hilft Ihnen kompetent, Ihre Rechte wahrzunehmen.

Das sollten Sie zur ersten Besprechung mitbringen, oder uns schon vor dem Termin zur Verfügung stellen (etwa per Mail), damit wir Sie umfassend beraten können:

  • Mietvertrag, inkl. späterer Änderungen des Vertrages (Mieterhöhungen etc.)
  • Alle schriftlichen Unterlagen, die mit Ihren Fragen in Zusammenhang stehen (z. B. Kündigung; Nebenkostenabrechnung; Mieterhöhungsverlangen)
  • bei Fragen zu Nebenkostenabrechnungen: auch die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
  • Unterlagen zu einer Rechtsschutzversicherung o.ä.

In folgenden Bereichen des Mietrechts sind wir für Sie tätig:

Beratung und Vertretung von Mietern

Ob Nebenkosten, Mieterhöhungen oder der Zustand der Wohnung – oft fühlen sich Mieter ihren Vermietern ein Stück weit ausgeliefert. Dieses Gefühl wird nicht kleiner, wenn die Sorge dazu kommt, der Vermieter könnte den Druck durch gemeine Tricks oder gar die Kündigung des Mietvertrags noch mehr erhöhen. Dabei sind Mieter in vielen Fällen durchaus gut geschützt. Längst nicht jede Nebenkostennachforderung des Vermieters ist berechtigt. Undichte Fenster, eine kaputte Heizung, Lärm oder Schimmel in der Wohnung muss der Mieter in den meisten Fällen nicht hinnehmen. Wir beraten Sie bei allen Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter gerne und helfen Ihnen zuverlässig, Ihre Rechte auch durchzusetzen.

Beratung und Vertretung von Vermietern

Große Teile des deutschen Mietrechts sind als „Schutzrecht“ für die Mieter konzipiert und auch die Rechtsprechung ist oft sehr „mieterfreundlich“. Umso wichtiger ist es, dass Sie als Vermieter Ihre Rechte kennen und möglichst effektiv nutzen. Hierbei unterstützen wir Sie gerne, wobei wir auch immer die wirtschaftliche Seite im Auge haben, denn gerade bei „schwierigen“ Mietern wird es oft schwer, die entstanden Kosten wieder einzutreiben.

Gewerbliche Mieter und Vermieter

Gewerbliches Mietrecht unterscheidet sich nicht grundsätzlich vom privaten Bereich. Der Hauptunterschied besteht in den viel größeren Gestaltungsmöglichkeiten für die Beteiligten. Viele der Vorschriften, die für Wohnraummiete zwingend anzuwenden sind, gelten für gewerbliche Mietverhältnisse nicht, oder können zumindest vertraglich abbedungen werden. Umso wichtiger ist eine umfassende Beratung bei der Gestaltung des Vertrages.

Dienstleistungen für Wohnungsverwalter

Gerade für Wohnungsverwalter ist es wichtig mit kompetenten und verlässlichen Partnern zusammen zu arbeiten. Wir beraten und schulen Sie und Ihre Mitarbeiter in den rechtlichen Aspekten des Mietrechts, damit Ihnen mehr Zeit für Ihre eigentliche Arbeit bleibt. Zudem übernehmen wir gerne für Sie und Ihre Kunden die gerichtliche Auseinandersetzung mit Mietern und Dritten. Um die Kosten kalkulierbar zu halten und Arbeitsabläufe für Sie zu vereinfachen, vereinbaren wir gerne auch Rahmenverträge mit Ihnen.

Beratung und Vertretung von Wohnungseigentümern (WEG)

FAQ - häufig gestellte Fragen - Mietrecht:

Ich habe in der Zeitung gelesen, dass die Nebenkosten im letzten Jahr deutlich gesunken sind. Trotzdem will mein Vermieter eine hohe Nebenostennachzahlung von mir. Kann das sein?

Leider ja. Entscheidend dafür, wie hoch die von Ihnen zu zahlenden Nebenkosten sind, ist was im Vertrag vereinbart wurde und in welcher Höhe Nebenkosten tatsächlich angefallen sind. Aus dem Vertrag ergibt sich, welche Nebenkosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf und nach welchem Verteilungsschlüssel diese Umlage geschieht. Nur in einigen Ausnahmefällen, gibt das Gesetz vor, wie abgerechnet werden muss, etwa bei den Heizkosten. Sonst sind die Vertragsparteien relativ frei darin, was sie vereinbaren. Die Gerichte greifen hier allenfalls ein, wenn die Regelung einzelne Mieter unangemessen benachteiligt. Im Rahmen des vertraglich vereinbarten darf der Vermieter dann grundsätzlich alle Kosten umlegen, die auch tatsächlich angefallen sind. Irgendwelche Durchschnittswerte können daher höchstens einen Anhaltspunkt dafür geben, dass etwas nicht stimmt und man sich die Abrechnung genauer ansehen sollte.

Trotz sinkender Preise für Gas und Heizöl steigen meine Heizkosten. Das kann doch nicht richtig sein?

Gerade bei den Heizkosten wundern sich Mieter in den letzten Jahren oft, warum sie mehr bezahlen sollen, obwohl man doch immer wieder hört, dass die Kosten für Gas und Heizöl gefallen sind. Grundsätzlich gilt hierbei, was für alle Nebenkosten gilt – der Vermieter darf die Kosten umlegen, die tatsächlich angefallen sind. Gerade bei den Heizkosten kommt aber die Besonderheit dazu, dass nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung zumindest ein Teil der Kosten nach dem abgelesenen Verbrauch umzulegen sind. Der Vermieter wird dann die hohen Kosten meistens damit erklären, dass der Mieter eben besonders viel geheizt hat. Vor Gericht nützt es dann in der Regel nichts zu erklären, dass man gar nicht besonders viel geheizt hat. Entscheidend ist, was abgelesen wurde. Trotzdem kann es hier zu Fehlern kommen. Es kommt beispielsweise durchaus vor, dass die Ablesegeräte nicht richtig funktioniert haben. Vom Vermieter zu vertretende Baumängel können dazu führen, dass Heizenergie sinnlos verloren geht. Auch kann der Vermieter einen zu teuren Versorgungsvertrag geschlossen haben. Hier lohnt dann doch ein Blick auf die Durchschnittswerte, weil der Vermieter verpflichtet ist, die Preisentwicklung im Auge zu behalten und – zumindest mittelfristig – möglichst wirtschaftliche Verträge abzuschließen.

Die Nebenkostenvorauszahlungen waren viel zu niedrig und der Vermieter musste das wissen. Jetzt kann er doch nicht auf einen Schlag eine Nachzahlung von mehreren Hundert Euro verlangen?

In den meisten Fällen leider schon. Der Vermieter hat zwar das Recht die Nebenkostenvorauszahlungen anzuheben, wenn abzusehen ist, dass sie nicht reichen werden, er ist dazu aber nicht verpflichtet. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages vorsätzlich über die Höhe der Nebenkosten getäuscht oder eine bestimmte Höhe der Nebenkosten zugesichert hatte, kann man die zu niedrigen Vorauszahlungen unter Umständen geltend machen. Übrigens hat auch der Mieter selber das Recht, eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung zu verlangen, wenn sich herausstellt, dass die vertraglich vorgesehen Beträge zu hoch oder zu niedrig sind.